我國有關“城市運營”的概念出現在20世紀中后期，是基于積累城市發展所需資金提出的，比國外晚20年。它是指政府及其他相關主體在充分認識城市資源基礎上，以增值為目的，把城市作為組合化的國有資產，運用政策、市場和法律手段進行整合、優化、創新，其實質是以市場化的手段進行城市綜合資源的優化配置和整合的一種商業化經營行為。
　　一直以來，由于土地增值帶來的巨大效益，我國城市運營的本質體現在土地運營上。最近幾年，隨著新型城鎮化的推進、原有競爭優勢的消失以及城市發展理念的轉變，重在短期利益的土地發展模式難以為繼，而產業和項目運營所產生的長期收益，成為了政府關注的重點。因此，對于市場化機制下產生的特色小鎮來說，其運營更需要我們站在新的高度，提出新觀點、新模式，架構新的運營體系。
　　運營理念轉變
　　特色小鎮運營理念的轉變，源于城市發展理念及開發建設主體的轉變。幾十年來，政府一直是城鎮建設的推動者與核心運營主體，既是所有者，又是經營者，還是管理者和監督者。因市場取代政府成為資源配置中的決定力量，這也就決定了城市運營必須在理念上發生轉變，同時運營主體、運營客體以及收益模式也要隨之轉變。
　　第一，核心運營主體的轉變，從政府主導轉變為市場主導。這其中又分為4種模式：政府主導、政府與企業聯動發展、以企業為主導、以非營利的社會組織為主體。
　　政府主導模式中，一般政府全權負責投資建設運營，或者政府負責投資，委托運營商建設運營。這一模式適合財政力量雄厚，運營能力或把控能力強大的政府。優勢是政府擁有絕對的控制權，推動進展快；劣勢是政府財政壓力大，同時也面臨著后期運營的大量投入。
　　在政府與企業聯動發展模式中，政府負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務，并通過市場化方式，引進社會資本投資建設，許諾投資方在一定時間段內擁有經營權，到期后再歸還政府。這一模式適合于財政相對有困難的政府，優勢是緩解了政府的財政壓力，劣勢是所有權與經營權的分離，導致參與企業的短視行為，同時回收后對政府來說仍然是一個較大的包袱。
　　以企業為主導的模式，則是由某一企業或多家企業聯合完成投資建設運營，通過政府購買或用戶付費獲取收益，受政府的管理和監督。這一模式適合于資金及運營能力均強大的企業，優勢是減輕政府財政壓力，激發市場活躍度，劣勢是需要有持續的盈利模式。
　　而采取以非營利的社會組織為主體的特色小鎮運營比如在國外的一些城市，由市民組建一個管理委員會進行管理，這也是以后特色小鎮運營可借鑒的一個模式。
　　第二，運營客體的轉變，從土地為重轉變為產業為重。長期以來，土地一直是城市運營中的主要對象，也是政府財政收入的主要來源。但這一模式為城市發展所帶來的弊端逐漸凸顯。隨著國家對地產行業政策的收緊，越來越多的地產商都瞄準了向城市運營商、產業運營商轉型。不僅要開發土地，還要開發配套服務設施、旅游項目、產業項目，要進行房產開發，最后進行產業整合和運營整合。因此，新形勢下的城市運營客體可以概括為：以產業為主導，以土地為基礎，以各種產業項目、旅游項目和房產項目為重點的全方位體系。
　　第三，收益模式的轉變，從土地收益轉變為綜合收益。以土地為經營客體的模式，決定了政府以土地出讓為主要來源的收益模式。而新形勢下，多條運營線的展開，已經使得特色小鎮的收益除了來自土地一級、二級開發之外，還包括產業項目的運營收益、二級房產的運營收益及城市服務的運營收益等。這一收益模式已經不再依賴于土地財政，而是一種可自我供血、可長期持續的合理架構。
　　五階段運營
　　特色小鎮的形成不是一蹴而就的，它的誕生是一個錯綜復雜的過程，需要土地、產業、城鎮、服務、法制等多個方面的配合與交織。為了方便分析小鎮的運營過程，我們將特色小鎮的開發分為土地一級開發或代開發期、產業項目開發期、產業項目培育期、產業鏈整合期、土地二級開發期5個發展階段。每一個階段都對應著不同的資源形態，有著不同的運營要點及目標。
　　特色小鎮中的土地一級開發并不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置等基礎設施和社會公共配套設施的建設，其主要目的也不僅僅是使“生地”成為“熟地”，而是要與產業發展、項目開發結合在一起，因為產業的價值決定了土地的價值。因此，筆者建議，土地一級開發必須結合產業項目開發，結合土地二級開發，只有這樣才可能真正獲取一級市場的利潤。
　　土地一級開發或代開發期的運營要點，在于頂層設計和政策法制層面：頂層設計層面，做好城市規劃和產業規劃，確定小鎮未來的發展方向；政策法制層面，出臺土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監管機制，保證小鎮的順利推進。
　　“特色產業”的發展方向確定后，就是要圍繞這一產業，通過項目及載體的開發建設，形成產業的開發、培育及集聚，最終打造產業集群，實現產業價值。產業項目開發是其中的第一步，即緊抓產業鏈上的核心環節，在尊重市場及產業發展規律的基礎上，集中人才、創業團隊及資金等優勢條件，集中攻破產業開發的各種難題，形成產業項目發展條件的聚集。
　　因此，產業項目開發期的運營要點，在于對接國內外優勢的科研及教育資源，一方面通過科研成果的孵化，促進技術向生產力的轉化，另一方面通過專家學者的研究，突破產業發展技術上的一些難題，同時還可以完成人才的培育及輸送，形成產業可持續發展的后備力量。
　　當產業初步開發完成，形成一定的特色優勢及產業價值后，就進入到了產業的培育階段。這里所說的培育還是圍繞產業的核心部分展開的，主要目的在于培育和扶持有效的產業項目和企業主體，形成規模化的經營效益。
　　在這一時期，運營重點在于相關政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優惠和財政補貼、科研補貼、進出口關稅和非關稅壁壘、土地價格優惠等等。在這一階段可以有的放矢，對一些重點品牌或企業進行大力支持，引導他們與產業鏈條上的其他小型主體建立互補、合作、共贏的關系，發揮龍頭企業的引領帶動作用。
　　在產業鏈整合期，特色小鎮圍繞主導特色產業，利用整合手段，使特色產業、旅游產業及其他相關產業通過某種方式彼此銜接，構建一個有價值有效率的產業集群。其運營重點在于打通產業鏈上下游及各相關產業之間的壁壘，有效運用資源、技術、產品、市場、經營方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實現產業之間的有效聚集，形成帶動作用更強、效益更好的產業集群式發展。
　　隨著產業鏈整合逐漸完成，特色小鎮也進入了土地二級開發期，即產城融合共建期，這是新形勢下特色小鎮發展的必經階段。產業大發展，吸引大量就業人群集聚，進而產生了對居住、教育、醫療及第三服務業的大量需求。基于“產城人”一體化的發展目標，就需要通過土地的二級開發，實現綜合服務配套的升級，包括居住配套、商業配套、教育配套、醫療配套、休閑娛樂配套、社區服務配套等等。
　　這一時期的運營重點在于綜合考慮城市發展、旅游發展、產業發展、政策的扶持和制約等因素，實現產城一體化開發，防止以城鎮運營之名，行地產開發之實。